廣州：屋面漏水等情況物業(yè)維修資金可先用再審核
近年來(lái)，屋面漏水、道路損壞、電梯故障征集不到足夠多的居民簽名提取物業(yè)專(zhuān)項維修資金（下稱(chēng)“維修資金”）的現象在廣州可謂屢屢出現。對于不少小區來(lái)說(shuō)，“物業(yè)養老金”的使用一直是一個(gè)老大難的問(wèn)題。記者從廣州市國土房管局獲悉，為規范物業(yè)維修資金管理，保障物業(yè)共用部位、共用設施設備的正常使用，該局制定了《廣州市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》（下稱(chēng)《辦法》）。該《辦法》將從“物業(yè)專(zhuān)項維修資金的預交、續交”、“細化維修資金緊急使用制度”以及“維修資金隨房屋所有權自動(dòng)過(guò)戶(hù)，解決業(yè)主分戶(hù)賬更名難”等方面入手，全面解決困擾物業(yè)維修資金各方面的難題。
屋面漏水、電梯停運等緊急情況可先用后批
當前維修資金的使用需經(jīng)雙2/3業(yè)主同意后向管理部門(mén)提交有關(guān)材料申請辦理。在此過(guò)程中，組織實(shí)施單位征求雙2/3業(yè)主同意需時(shí)較長(cháng)，當物業(yè)產(chǎn)生一些危急情況需要緊急使用維修資金時(shí)，難以保障資金及時(shí)到位，有可能危及業(yè)主人身財產(chǎn)安全。為確保緊急情況下維修資金使用及時(shí)到位，更好地維護業(yè)主的合法權利，《辦法》第三章對維修資金緊急使用程序進(jìn)行了細化，并建立了預支付制度?！掇k法》第三十條規定，當發(fā)生嚴重影響到業(yè)主生活秩序、威脅業(yè)主人身財產(chǎn)安全的緊急情形時(shí)如屋面漏水、電梯停運、消防及水電設施故障等，可簡(jiǎn)化程序申請緊急使用維修資金。管理部門(mén)可向組織實(shí)施單位預支付維修資金進(jìn)行緊急維修，待維修項目竣工驗收后再辦理審核手續。第三十一條、三十三條分別對“未劃轉業(yè)主大會(huì )管理”、“劃轉業(yè)主大會(huì )管理”兩種情況下的緊急使用程序和監管措施做出了規定。
房屋轉讓后物業(yè)維修資金有望自動(dòng)過(guò)戶(hù)
根據《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》第二十八條規定，受讓人應持維修資金過(guò)戶(hù)協(xié)議、房屋權屬證明和身份證明等到專(zhuān)戶(hù)管理銀行辦理分戶(hù)賬更名手續。但在實(shí)際中，部分業(yè)主與受讓人未簽訂維修資金過(guò)戶(hù)協(xié)議或未在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定維修資金過(guò)戶(hù)，從而導致資金賬戶(hù)無(wú)法更名，不利于維修資金的管理和使用。為解決這一問(wèn)題，《辦法》第五十二條規定，房屋所有權轉移時(shí)，業(yè)主應當向受讓人說(shuō)明維修資金交存和結余情況并移交維修資金卡（存折），該房屋分戶(hù)賬的賬戶(hù)信息隨房屋所有權同時(shí)變更。
目前，市國土房管局已在番禺區試點(diǎn)以物業(yè)地址建立維修資金分戶(hù)賬，探索解決維修資金過(guò)戶(hù)更名的辦法。該局也在積極推進(jìn)維修資金信息管理平臺建設，待管理平臺建成后，即可實(shí)現維修資金隨房屋所有權自動(dòng)過(guò)戶(hù)。
余額不足首期交存額30%需及時(shí)續交
為防止開(kāi)發(fā)建設單位“收而不存”、業(yè)主“拖欠不交”的問(wèn)題發(fā)生，廣州市于2012年建立了維修資金預交存制度，明確開(kāi)發(fā)建設單位在申請房屋預售或產(chǎn)權初始登記前必須足額交存首期維修資金。該制度從源頭上解決了新建樓盤(pán)欠交、拖交維修資金的現象，扭轉了維修資金歸集相對被動(dòng)的局面?；陬A交存制度的有效性，《辦法》也將該項制度囊括在內，以確保應交存的維修資金能夠歸集到位，實(shí)現維修資金全覆蓋?！掇k法》第二章對維修資金交存程序等做出了詳細規定。
另外，為防止維修資金出現短缺的情形，《辦法》第十四條規定，業(yè)主分戶(hù)賬面維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時(shí)續交。成立業(yè)主大會(huì )的，續交方案由業(yè)主大會(huì )決定。未成立業(yè)主大會(huì )的，業(yè)主應當按照現行的首期維修資金交存標準進(jìn)行續交。
在交納標準方面，《辦法》規定，市管理中心應當根據本市物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價(jià)合理確定首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金的交存標準，并每三年調整一次，及時(shí)予以公布。
哪些情況可以緊急使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金
根據《辦法》，當物業(yè)出現下列危及人身和財產(chǎn)安全，或者嚴重影響正常使用的情形的，組織實(shí)施單位可申請緊急使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金：
（一）共用部位、共用設施設備出現重大隱患，建設、消防、安監、質(zhì)監等部門(mén)要求緊急限期整改的；
（二）電梯發(fā)生沖頂、蹲底等嚴重影響乘客安全事件的，或電梯存在安全隱患經(jīng)電梯檢驗檢測機構或原電梯制造單位進(jìn)行安全技術(shù)評價(jià)為危及乘客人身安全的，或定期檢驗時(shí)被責令停梯整改的；
（三）供電、供水和排水設施設備出現功能障礙，嚴重影響業(yè)主（使用人）正常生產(chǎn)生活秩序的；
（四）屋頂、外墻面發(fā)生滲漏或有大面積脫落危險，嚴重影響業(yè)主（使用人）房屋正常使用和威脅行人安全的；
（五）其他由業(yè)主大會(huì )表決通過(guò)確認的緊急情形。 | 
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